岡山県内でも、新築アパートの乱立や築浅物件の増加により、築15年〜20年を超えた収益物件の競争力低下が課題となっています。

「繁忙期を過ぎても空室が埋まらない」 「内見はあるのに、申し込みまで至らない」

もし今、このようなお悩みを抱えているなら、物件の**「商品力」**が今の入居者ニーズとズレてしまっている可能性があります。

今回は、岡山エリアの賃貸市場を知り尽くした視点から、単なる修繕（原状回復）にとどまらない、「家賃を下げずに選ばれる物件」に生まれ変わらせるためのリフォーム戦略について、具体的に解説します。

1. 岡山の賃貸市場：なぜ「普通の修繕」では決まらないのか？

かつては、壁紙を張り替えて部屋をクリーニングすれば、次の入居者が決まっていました。しかし、今の入居者（特に20代〜30代の若年層や転勤者）のお部屋探しは、スマートフォンが中心です。

彼らはポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）で、膨大な数の物件写真をスクロールし、たった1枚の写真で「アリ」か「ナシ」かを判断します。

特に岡山駅周辺、北区の学生エリア、倉敷の主要エリアなどは激戦区です。 「なんとなく古臭い」「設備が昭和のまま」という印象を持たれた瞬間、検索の候補から外れてしまいます。内見に来てもらう前の「WEB上の第一印象」で勝負が決まっているのです。

2. コスパ重視！劇的に印象を変えるリフォームの具体策

オーナー様にとって重要なのは「いかにお金をかけずに、最大の効果（家賃アップ・早期成約）を得るか」です。フルリノベーションをする予算がなくても、ポイントを押さえれば物件は見違えるほど魅力的になります。

① 和室の「洋室化」は必須条件

今の若い世代は、畳の部屋での生活スタイルに馴染みがありません。「和室がある」というだけで検索条件から外されることもあります。

• 対策： 畳をフローリング（またはクッションフロア）に変更。
• コストダウンのコツ： 防音フローリングは高価ですが、デザイン性の高い「木目調クッションフロア」や「フロアタイル」なら、コストを抑えつつ高級感を演出できます。

② 「3点ユニットバス」の攻略法

バス・トイレ・洗面が一緒になった3点ユニットバスは、入居者から最も敬遠される設備の一つです。しかし、分離工事には多額の費用がかかります。

• 対策： あえて分離せず、「ホテルライク」に演出する。
  • 壁の一面だけ木目調のシートを貼る。
  • 鏡を横長のワイドミラーに交換する。
  • サーモスタット水栓（温度調整ができるタイプ）に交換する。 これだけで「古臭いお風呂」が「おしゃれなシャワールーム」のような印象に変わります。

③ 「照明」と「建具」で差別化

意外と見落としがちなのが照明です。昔ながらの丸いシーリングライトは、部屋を古く見せます。

• 対策： ライティングレールを設置し、スポットライトを取り付ける。
• 建具（ドア）： 古い茶色のドアは部屋を暗くします。白や淡いグレーのペンキで塗装するか、ダイノックシートを貼るだけで、新築のような明るさが生まれます。

3. 「設備」への投資が最大の空室対策

内装だけでなく、設備面でのアップデートも重要です。特に岡山では車社会である一方、ネット社会でもあります。

• 無料インターネットの導入： 今や「あって当たり前」の設備です。家賃が数千円高くても、ネット代込みならお得と感じる入居者は多いです。
• 宅配ボックスの設置： 単身者や共働き世帯には必須級の設備です。簡易的なものでも設置しておくと、ポータルサイトの検索でヒットしやすくなります。
• モニター付きインターホン： 防犯意識の高い女性入居者への最強のアピールポイントです。

4. リフォームは「経費」ではなく「投資」と考える

「リフォームに50万円もかけるのは痛い…」と躊躇されるオーナー様もいらっしゃいます。しかし、ここで**「機会損失（チャンスロス）」**を計算してみてください。

例えば、家賃5万円の部屋が、リフォームを渋ったために半年間空室だったとします。

• 5万円 × 6ヶ月 ＝ 30万円の損失

一方、30万円かけてリフォームし、即入居が決まった上に、家賃を3,000円アップできたとしたらどうでしょうか？

• 早期に家賃収入が再開し、さらに物件価値（利回り）が向上します。

リフォーム費用は、**「失うはずだった家賃を取り戻し、将来の収益を生むための種まき」**なのです。

5. 岡山の地域性に合ったリフォームを

一口に岡山と言っても、エリアによってターゲットは異なります。

• 岡山大学・理科大学周辺： 学生向けに、デザインよりも「家電付き」や「ネット環境」を重視。
• 問屋町・北長瀬周辺： おしゃれなカフェが多い人気エリアなので、内装も「カフェ風」「インダストリアル」などデザイン性を重視。
• ファミリー層が多い住宅地： 収納の多さ、追焚き機能、汚れに強い壁紙など「実用性」を重視。

地域の需要を無視したリフォームは、自己満足に終わってしまいます。

まとめ：あなたの物件には、まだ「伸びしろ」があります

築年数が古くても、適切なリフォームを行えば、新築物件にはない「味」や「お得感」を武器に戦うことができます。

大切なのは、**「ターゲットを絞る」ことと、「費用対効果の高い箇所に一点集中する」**ことです。

弊社では、岡山エリアの賃貸相場やトレンドを熟知したスタッフが、オーナー様の物件を診断いたします。「とりあえず見積もりだけ」「今の家賃で適正か知りたい」といったご相談も大歓迎です。

空室期間が長引く前に、ぜひ一度、物件のポテンシャルを見直してみませんか？